Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV ngày 14/01/2024. Dự thảo Luật có nhiều điểm mới quan trọng, trong đó có 9 điểm mới nổi bật sau:

1.Đang thuê đất trả tiền 01 lần có thể chuyển sang trả hàng năm

Theo quy định tại Điều 142 của Luật Đất đai (sửa đổi): Đang thuê đất trả tiền 01 lần có thể chuyển sang trả hàng năm:  Tạo sự linh động cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, không bị chôn vốn quá nhiều, giúp thu hút vốn đầu tư từ các doanh nghiệp và tổ chức đang có ý định đầu tư...

• Để chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phải có đơn đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất thuê.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét, quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
• Khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê còn lại theo đơn giá thuê đất hàng năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Việc chuyển đổi này được thực hiện theo quy định của pháp luật.
• Để được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân cần có đơn đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất thuê. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét, quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
• Khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê còn lại theo đơn giá thuê đất hàng năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2.  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm

• Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai (sửa đổi), khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp lại số tiền được miễn, giảm khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Đối với trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 189 của Luật Đất đai (sửa đổi) thì người sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp lại số tiền được miễn, giảm khi giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 189 của Luật Đất đai (sửa đổi).
• Ví dụ: A được Nhà nước giao đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất với diện tích 100m2, giá đất là 20 triệu đồng/m2. A được miễn, giảm 50% tiền sử dụng đất. Như vậy, A chỉ phải nộp 10 triệu đồng/m2 x 100m2 = 1 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Sau đó, A chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho B với giá 2 tỷ đồng.
• Trong trường hợp này, A phải nộp lại số tiền được miễn, giảm là 50% x 20 triệu đồng/m2 x 100m2 = 1 tỷ đồng. Như vậy, A phải nộp 1 tỷ đồng + 1 tỷ đồng = 2 tỷ đồng tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 192 của Luật Đất đai (sửa đổi), trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
• Như vậy, nếu người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

=> Tránh tiêu cực về việc được hưởng những ưu đãi của nhà nước

3. Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đồng thời hạn chế tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng đối tượng, gây thất thoát tài nguyên đất đai.

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai (sửa đổi), các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Điều kiện về người chuyển nhượng:
  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị hạn chế quyền sử dụng.
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
• Điều kiện về người nhận chuyển nhượng:
  • Có năng lực hành vi dân sự.
  • Không thuộc đối tượng bị cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định thêm một số điều kiện cụ thể đối với từng loại đất như sau:

• Đối với đất nông nghiệp:
  • Người chuyển nhượng phải là người có quyền sử dụng đất nông nghiệp.
  • Người nhận chuyển nhượng phải là người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp.
• Đối với đất phi nông nghiệp:
  • Người chuyển nhượng phải là người có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp.
  • Người nhận chuyển nhượng phải là người có nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh, xây dựng nhà ở.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

• Đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất.
• Đất đang trong thời gian bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất đang trong thời gian bị tạm thời sử dụng để thực hiện dự án đầu tư công.
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Việc quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đồng thời hạn chế tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng đối tượng, gây thất thoát tài nguyên đất đai.

=> Bổ sung thêm những điều kiện để việc chuyển nhượng BĐS diễn ra minh bạch hơn. Tránh những vụ việc đáng tiếc như trong quá khứ

4. Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 191 của Luật Đất đai (sửa đổi), hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân khác trong phạm vi hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 176 và không quá 30% hạn mức giao đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 176.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa từ hộ gia đình, cá nhân.

Tuy nhiên, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa từ Nhà nước thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 189 của Luật Đất đai (sửa đổi), đất trồng lúa được Nhà nước giao, cho thuê thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa từ hộ gia đình, cá nhân nếu hộ gia đình, cá nhân đó được Nhà nước giao đất trồng lúa không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 192 của Luật Đất đai (sửa đổi), trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Việc quy định doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa từ hộ gia đình, cá nhân là nhằm bảo vệ quỹ đất trồng lúa, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.​​​​​​​

=> Giá đất nông nghiệp có thể tăng khá mạnh nhờ điều này. Giá đất nông nghiệp hiện tại nói chung tương đối rẻ.

5. Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác.

Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định về quyền bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác đối với trường hợp doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 139 của Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế đang sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quyền bán tài sản trên đất và quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác.

Để thực hiện quyền này, doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm phải có đơn đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất thuê.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét, quyết định cho phép bán tài sản trên đất và quyền thuê đất.

Khi bán tài sản trên đất và quyền thuê đất, doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Việc bổ sung quy định này nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động trong việc sử dụng đất, huy động vốn, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, doanh nghiệp chỉ được bán tài sản trên đất và quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác, không được bán cho cá nhân hoặc hộ gia đình.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi bán tài sản trên đất và quyền thuê đất.

=> Tạo thuận lợi hơn nữa cho ngành BĐS KCN

6. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất.

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai (sửa đổi), một trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất là trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai mà đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai mà đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành thì sẽ bị thu hồi đất.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm các loại nghĩa vụ sau:

• Tiền sử dụng đất
• Tiền thuê đất
• Thuế sử dụng đất
• Lệ phí trước bạ
• Phí và lệ phí khác theo quy định của pháp luật

Việc cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về cưỡng chế thi hành án dân sự.

Việc thu hồi đất đối với trường hợp không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai là biện pháp nhằm buộc người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, người sử dụng đất khác và đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả.

Để tránh bị thu hồi đất, người sử dụng đất cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

=> Giảm bớt tình trạng ôm găm đất được giao. Gây thiệt hại lớn nguồn lực.

7. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất.​​​​​​​

Theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai (sửa đổi), doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục xong hậu quả thì được Nhà nước xem xét, giao đất, cho thuê đất.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục xong hậu quả thì vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, việc giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai phải được thực hiện theo quy định của pháp luật và phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc khắc phục xong hậu quả vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm các biện pháp sau:

• Hoàn trả lại đất đã được giao, cho thuê trái phép
• Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra
• Thực hiện các biện pháp khắc phục, cải tạo theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Việc giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai cần được thực hiện thận trọng, chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, người sử dụng đất khác và tránh tình trạng doanh nghiệp tái phạm vi phạm pháp luật về đất đai.

Dưới đây là một số trường hợp cụ thể mà doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai nhưng vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai (sửa đổi):

• Doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai do lỗi vô ý và đã khắc phục xong hậu quả vi phạm.
• Doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai do lỗi cố ý nhưng đã khắc phục xong hậu quả vi phạm và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, chấp thuận.
• Doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai nhưng vi phạm nhỏ, không gây hậu quả nghiêm trọng và đã khắc phục xong hậu quả vi phạm.

Việc giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp vi phạm pháp luật về đất đai phải được thực hiện công khai, minh bạch, đúng quy định của pháp luật.

=> Tạo cơ hội làm lại cho những DN đã bị vi phạm trước đó.

8. Xây nhà lưu trú cho công nhân KCN được miễn, giảm tiền tiền thuê đất.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 193 của Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn tiền thuê đất trong thời gian 5 năm kể từ ngày bàn giao nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp.

Ngoài ra, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp còn được giảm 50% tiền thuê đất trong thời gian 5 năm tiếp theo kể từ ngày hết thời gian miễn tiền thuê đất.

Để được miễn, giảm tiền thuê đất, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Nhà lưu trú phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao, cho thuê theo quy hoạch khu công nghiệp.
• Nhà lưu trú phải được sử dụng để cho công nhân khu công nghiệp thuê.
• Nhà lưu trú phải đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn, vệ sinh lao động và sinh hoạt.

Việc miễn, giảm tiền thuê đất nhằm khuyến khích các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), việc miễn, giảm tiền thuê đất được thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

=> tăng thêm nguồn cung bđs cho thuê, về lâu dài sẽ có tác động làm giảm giá thuê nhà. Rất tích cực.

9. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.​​​​​​​

Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này nhằm thể chế hóa mục tiêu Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đai.

=> Đây là điều quan trọng nhất trong luật đất đai sửa đổi. Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, DN bđs cũng sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, tuy nhiên chi phí GPMB chắc chắn sẽ tăng lên do giá đất được xác định lại sẽ có xu hướng tăng